房地产融资新机制助力市场稳健发展

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员　柴 强

　　住房交易包括新建商品住宅销售（包括预售和现售）和二手住宅买卖。2023年以来，因房地产市场供求关系发生重大变化，并受国内外多重因素交织叠加影响，住房交易恢复与经济恢复一样，也是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。

　　总的看，2023年的住房交易是“前高、中低、后稳”，新房和二手房加在一起，住房交易总量今年实现正增长，住房总需求保持平稳。一季度疫情防控转段后人们的信心有所恢复，前期疫情积累的购房需求相对集中释放；二季度房地产市场活力有所减弱，购房人观望情绪加重；三季度在“认房不认贷”“降低首付比例和利率”“居民换购住房个人所得税优惠延期”等房地产利好政策的作用下，房地产市场活跃度有所提升，住房交易总量企稳。国家统计局数据显示，2023年全国新建商品房销售面积同比下降8.5%。另据住房城乡建设部门相关数据，同期二手房成交量同比是增长的，新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。

　　导致目前新房销售量下降的原因，一方面是部分居民因就业压力加大、收入增长预期减弱等原因，暂缓或推迟购房。另一方面很重要的一个原因，就是部分房企出现债务违约风险、一些在建项目逾期难交付，对新房市场产生负面影响，许多购房人不敢买新房特别是期房，部分购房人转向购买没有交楼风险的二手房。随着保交楼工作有力推进和有关政策文件酝酿出台，这方面将大有改观。

　　2023年四季度召开的中央金融工作会议和中央经济工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。近日，住房城乡建设部、金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确由城市人民政府建立房地产融资协调机制，由城市房地产融资协调机制提出可给予融资的房地产项目名单，提供给金融机构，金融机构评估后，分类给予融资支持。

　　这项机制的建立，不同于以往金融机构和房地产开发企业直接对接推进融资，在具体实施落地上有较大创新。一是以城市为单元建立协调机制。我国房地产市场是以城市为单元的市场，区域性特点突出，这也决定了各项政策措施要因地制宜、因城施策。城市房地产融资协调机制充分发挥了城市人民政府牵头协调作用，体现了“因城施策”原则，多部门协同使得政策推行更顺畅。二是以项目为载体给予融资支持。房地产企业集团公司出现债务风险，不代表其所有的房地产项目都有风险，目前一些金融机构对此不加区分，一致性收缩房地产融资。建立房地产项目融资白名单，融资支持载体从企业转到项目，可以对集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分，避免了金融机构对债务违约房企的所有项目搞“一刀切”。三是贷款资金封闭管理支持开发建设。在贷款管理方面，明确要求资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。这确保了资金用于项目的开发建设，在保证贷款资金安全的同时，也避免企业产生借机融资扩张的冲动。

　　这项机制提出对不同情况的项目，要分类给予融资支持。对于正常开发建设的项目，重点要“快”支持，通过建立授信绿色通道，加快审贷，尽快实现资金支持；对开发建设暂时遇到困难的项目，重点要“稳”支持：不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。对暂时遇到困难的项目给予融资支持，是这次政策的关键所在。这意味着针对供给侧的融资需求政策力度较以前有所加大，这将更加精准支持房地产开发企业合理项目融资需求，防范项目交付风险。

　　城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，保障房地产项目正常开发建设，防范在建项目停工、逾期交付，切实维护购房人合法权益，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。随着我国经济回升向好，人民群众希望住上更好的房子，未来仍有较大的住房需求。随着保交楼工作扎实推进、房地产融资支持政策落实落地、房地产风险稳妥处置化解，新房市场预期将进一步修复，新房销售规模也将逐渐企稳回升。

摘自　经济日报新闻客户端　2024.01.21