解读《珠海市物业承接查验办法》

近日，珠海市住房和城乡建设局发布了《珠海市物业承接查验办法》（以下简称《办法》），旨在进一步规范物业承接查验行为，确保新建及非新建物业的共有部分、共用设施设备在移交过程中的质量与完整性，从而维护业主、建设单位和物业服务人的合法权益。《办法》自2024年5月1日起正式实施，有效期五年，标志着珠海市在物业管理领域迈出了重要一步，对于促进物业管理行业的健康发展具有深远的意义。

近年来，随着城市化进程的加快，物业管理成为城市管理的重要组成部分。然而，物业承接查验过程中存在的问题，如设施设备不达标、资料不全、责任不清等，严重影响了业主的居住体验和生活质量。为此，珠海市住房和城乡建设局制定了《珠海市物业承接查验办法》，从法律层面规范物业承接查验行为，明确各方权利义务，确保物业交接的透明度和规范性。

一、基本原则与监管职责

《办法》明确，物业承接查验应遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。市物业管理行政主管部门负责指导和监督全市物业承接查验工作，区物业管理行政主管部门则具体负责本辖区内物业承接查验的备案等监管工作。这一职责划分有助于构建上下联动、分工明确的监管体系，提升物业承接查验工作的透明度和规范化水平。

二、新建物业的承接查验

对于新建物业，《办法》提出了详尽的承接查验条件，包括但不限于：

竣工验收：建设工程需通过竣工验收，取得自然资源、消防救援、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案。

设施设备：供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备需按规划设计要求建成，且供水、供电、供气、供热安装独立计量表具。

公共服务设施：教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施需按规划设计要求建成。

质量合格证书：电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备需取得使用合格证书。

物业服务用房：物业服务用房需按照规定标准落实到位，并达到投入使用条件。

此外，《办法》还鼓励物业服务人参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，以提出专业建议，确保物业的质量和后期管理的便利性。这一举措不仅有利于提高物业的整体质量，也为后期的物业管理奠定了坚实的基础。

三、非新建物业的承接查验

对于非新建物业，《办法》同样设定了严格的承接查验流程，主要包括：

合同签订：业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构已经依法与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同。

原物业服务人退出：原物业服务人已经依法退出物业管理区域，并与业主委员会或代行业主委员会职责的其他机构完成交接。

承接查验流程：新聘物业服务人与业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主代表等相关人员成立物业承接查验小组，制定查验方案，并进行现场查验。查验过程中发现的问题需详细记录，并明确解决办法和时限。

《办法》还规定，非新建物业的承接查验应在物业服务合同生效前十五日内完成，确保新旧物业服务人之间的交接顺利进行，避免因交接不清导致的服务中断或设施损坏等问题，保障业主的正常生活不受影响。

四、查验方法与记录

《办法》明确了物业承接查验的主要方法，包括但不限于核对、现场查验、设备调试、观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等。查验过程中形成的记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由物业承接查验人员共同签字确认。这些措施不仅增强了物业承接查验的可操作性和约束力，也为解决潜在纠纷提供了法律依据。

《办法》特别强调，任何一方不得在物业承接查验中免除自身责任，增加对方责任，损害业主利益。对于未按规定履行承接查验义务的行为，将采取信用惩戒措施，将其作为不良经营行为记入企业信用信息档案。这一规定不仅能够有效遏制违法违规行为，也促进了物业管理市场的公平竞争，为优质物业服务企业的成长创造了良好环境。

《办法》的出台，对新建物业的建设质量和非新建物业的维护水平提出了更高的要求。通过严格的承接查验条件和详细的查验流程，确保物业的共有部分、共用设施设备达到设计标准和使用要求，从根本上提升了物业的整体质量。这不仅有利于提高业主的居住体验，也有助于延长物业的使用寿命，减少后续维修成本。

《办法》明确了物业承接查验的程序和标准，为物业服务人、建设单位和业主委员会提供了明确的指引。通过严格的监管和信用管理，有效遏制了市场上的不规范行为，如虚假查验、恶意串通等，维护了市场的公平竞争环境。这将促使更多的物业服务企业注重服务质量，提升管理水平，推动整个物业管理行业的健康发展。

《办法》特别强调了业主的权益保护，规定物业服务人有权参与建设工程的设计、施工等环节，提出专业建议，确保物业的质量和后期管理的便利性。同时，对于未按规定履行承接查验义务的行为，将采取信用惩戒措施，保护业主的合法权益。这些措施有助于增强业主的参与感和满意度，提升物业管理的透明度和公信力。

《办法》鼓励物业服务人通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，提出专业建议，为实施物业承接查验创造有利条件。这一举措不仅有利于提高物业的质量，也为物业服务企业提供了更多的业务机会和发展空间。未来，随着技术的进步和市场需求的变化，物业服务企业将更加注重技术创新和服务升级，推动物业管理行业的持续创新和发展。

《珠海市物业承接查验办法》的出台，是珠海市加强物业管理、提升服务质量的重要举措。它不仅为物业承接查验提供了明确的操作指南，也为业主、建设单位和物业服务人之间的权益保护提供了坚实的法律保障。随着《办法》的深入实施，预计珠海市的物业管理水平将进一步提高，业主满意度也将随之提升，进而推动整个物业管理行业的持续健康发展。这不仅是对当前物业管理问题的有效回应，也为未来的行业发展指明了方向。